房价控制首要因素之土地国务院逐步增加一线土地供应

摘要: 对于房价的影响因素有很多种，但是最直接关键的因素莫过于土地的供应，开发商没有土地就没有房可卖，买房人自然无房可买，必然会导致房价的稀缺上涨。

对于房价的影响因素有很多种，但是最直接关键的因素莫过于土地的供应，开发商没有土地就没有房可卖，买房人自然无房可买，必然会导致房价的稀缺上涨。而这点在一线大型城市尤为明显。

缺地一直困扰着不少一二线城市，这也使得这些城市在抑制楼市泡沫方面受到限制。2016年中央经济工作会议要求促进房地产市场平稳健康发展，并要求落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

那么，新华社23日受权播发的《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》(下称《意见》)在跨省占补平衡方面提出，探索补充耕地国家统筹。这就为缺地的热点城市解决住宅用地供应开了一扇窗。

五城市地价涨幅超20%

统计数据显示，2016年1~11月，房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款同比增加49.3%，处于历史较高水平。年内热点城市房地产市场量价齐升，银行信贷支撑资金流入房地产市场，带动了企业库存去化和资金回流，企业在热点城市补仓土地需求旺盛，进一步加大了竞地力度。

不过，随着金融监管部门对房地产融资严格管控，2017年房地产开发企业到位资金增速将有所降低，热点城市开发投资节奏将有所放缓。

中原地产首席分析师张大伟表示，2016年第四季度全国有11个城市土地出让金超过300亿元，其中杭州最高达到了517亿元。整体看，虽然土地市场成交额处于高位，但在系列调控政策的影响下，出现了土地溢价率逐渐平稳的迹象。

各类调控手段出台

2016年10月份以来，一线和二、三线热点城市，先后密集出台政策，从提高购房门槛、调整信贷公积金政策、加大土地供应、加强市场监管、强化信息公开和舆论引导等方面收紧调控。

在土地供应环节，多城市灵活设置竞买规则，通过“双限双竞”、“限地价、竞配建”、提高自持比例、设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价，防止异常高价地块扰乱市场预期。

天津、广州、合肥、济南、南京、杭州、无锡、苏州、济南、郑州、武汉、福州、厦门、成都、青岛、佛山等多个热点城市依据市场需求情况编制、公布了2017~2019年住宅用地供应三年滚动计划，调整土地出让节奏，稳定住宅用地供应预期。上海、广州、南京和杭州等严格监管土地竞买资金来源，防范资金违规流入土地市场，保障市场规范运行。

2016年四季度，房地产用地价格受市场前期看涨预期的惯性效应影响，环比、同比增速仍有所上升。但从住宅地价来看，调控收紧一定程度上发挥了作用，一、二线城市住宅地价环比增速出现回落迹象。而市场分化显著，多数库存较大的三线城市的地价处于温和上行态势，地价基本稳定。

增加住宅用地供应潜力

按照国土资源部要求，一些房地产市场热点城市近日陆续出台2017~2019年三年住宅用地供应计划，以求稳定市场预期。然而，除广州外，四大一线城市中，北京、上海和深圳均未发布三年住宅用地供应计划。

根据去年底召开的中央经济工作会议，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。而23日发布的《意见》正好解决了这一矛盾。

在跨省占补平衡方面，《意见》提出，根据各地资源环境承载状况、耕地后备资源条件、土地整治新增耕地潜力等，分类实施补充耕地国家统筹。

具体而言，有两类情形能够享受跨省占补的“政策优惠”，一是耕地后备资源严重匮乏的直辖市，新增建设占用耕地后，新开垦耕地数量不足以补充所占耕地数量的，可向国务院申请国家统筹;二是资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省份，对由于实施国家重大建设项目造成的补充耕地缺口，可向国务院申请国家统筹。

但也有人担忧认为，一旦放开跨省占补平衡，是否会出现东部省份由于减轻了补充耕地的压力，而又出现建设项目大肆占用耕地的情况?

对此，《意见》强调，要严格控制建设占用耕地，充分发挥土地利用总体规划的整体管控作用，从严核定新增建设用地规模，优化建设用地布局，从严控制建设占用耕地特别是优质耕地。实行新增建设用地计划安排与土地节约集约利用水平、补充耕地能力挂钩，对建设用地存量规模较大、利用粗放、补充耕地能力不足的区域，适当调减新增建设用地计划。

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