房价暴涨的直接原因是人口错答案太出乎意料

吕舒扬

城市人有一种误区：城市的高房价是因为城市人口太多，比如日本东京、印度孟买，都是人口密度极大的城市。人口越多当然越有可能推高城市房价，但人口数量并非房价暴涨的直接因素。融360房贷（微信fangdai123）调查发现，直接影响房价的，并非人口，而是家庭户数！

我们知道，经过改革开放市场经济发展，中国的人均住房面积有了巨大提高。但中国人，特别是年轻人仍然在抱怨买不起房，只能“蜗居”。不过想一想，几十年前，我们的祖辈、父母住房面积更小，几代人挤在一间小房子里，是怎么过来的呢？

答案是：家庭！虽然那时人口多，但也都属于一个家庭。

大家一起唱：因为我们是一家人~相亲相爱的一家人~

中国人对房子的需求是以家庭为单位，而非以人口为单位。过去，好几口人挤在一起虽然是无奈，但俗话说“母不嫌家贫”。中国人口增加了，但中国的家庭数量增加得速度更快。现在，更多的年轻人选择独居，一口、二口之家越来越多。中国人的住房条件要求仍然是以家庭为单位，但人均住房标准提高了。举个例子：

假如过去5口之家可以接受住在60平方米的房子里，但现在一个人住12平方米的房子却是不能接受的。因为从心理上的幸福感的来说，和四个家人住在60平方米的房子，比自己住在12平方米的房子更幸福。

房子紧缺是因为家庭暴增

中国人住房以家庭为单位，因此家庭数量决定着住房的需求。在人口缓慢增长的情况下，家庭平均人口数减少，就表示家庭数量大幅增加。

先从全国来看，人口普查数据显示，中国平均家庭人口规模在改革开放后不断下降：1982年每户家庭人数4.41人，1990年缩减到3.96人，2000年为3.44人，2010年人口普查最新公告显示，平均每户家庭人口规模进一步下降为3.10人，2012年下降到3.02人。家庭小型化趋势非常明显。

改革开放后，3人户家庭曾经占据最大家庭类别比重。现在，1人户、2人户整体呈现增长趋势，而3人户及以上呈现下降趋势，家庭规模越大的家庭类型，其占总家庭数量比重下降趋势越明显。

进入21世纪以来，中国1人户和2人户的微型家庭数量迅速增加。2000年至2010年，城市的单人户增加1.5倍，镇的单人家庭增加1.2倍，农村的单人家庭也增加近40%；2人户数量增加68%。2000年这两类家庭户占全部家庭户的1/4，到2010年已接近40%，共计1.6亿户。

总之，当前家庭户数增加主要来自1人户、2人户的增加。

国家卫生计生委发布的《2014年中国家庭发展报告》显示，当时中国有家庭约4.3亿户。虽然全国人口增长率不高，但中国的家庭数量还会在一个时期内持续增长。据预测，2040年家庭户数量将达到5亿户，在2045年达到峰值5.04亿后会开始减少，直到2050年仍将保持在5亿户左右的规模。

大城市的家庭更加小型化，住房更拥挤

家庭数量激增，同时各个城市的家庭激增速度有快有慢，这更加剧了住房供给与需求的不匹配。中国人抱怨买不起房、房源少、房价高，99%说的是大城市。尽管小城市的家庭户数也是在增加，但大城市增加的速度远远超过小城市。

以北京、沈阳、驻马店为例，不同城市的家庭户数差异巨大。

北京市第六次人口普查数据显示，从2000年到2010年，北京市总人口增加了43.8%，而家庭户增加达到63.1%。2010年北京家庭户达到668.1万户，比2000年人口普查的409.7万户增加了258.4万户，年均增长5.0%。北京2010年平均每个家庭户的人口为2.45人，比2000年的2.91人减少了0.46人。

来自沈阳市统计局2015年6月的数据，沈阳市平均每户家庭人口为2.77人。可以想象，北京2015年的平均每户家庭人口应该远低于2.45人。

河南省驻马店市2010年第六次人口普查数据显示，平均每个家庭户的人口为3.36人。

越大的城市，平均家庭人口越少，这是因为年轻人离开父母来到大城市，且愿意晚婚晚育。而大城市的家庭小型化，并非中国特色。

调查显示，2012年1月份，东京平均每户家庭的人数仅为1.99人。这是自1957年这项调查开始以来，东京平均每户家庭人口首次下降到2人以下。

1户2户家庭剧增，人均住房面积太假

1户、2户型家庭数量增加的主要原因是人口流动。《2015年中国家庭发展报告》显示，流动家庭已成为我国家庭模式的重要形态，户主居住地与户籍地不在同一乡/镇/街道的流动家庭，占比17.2%。

近年来，由夫妇二人组成的核心家庭比重大幅提高，占全国家庭的比例提高了2倍。2人户家庭的增加原因有两个：年轻夫妇推迟生育或选择做丁克；老年夫妇与成年子女分开居住。

远离子女的空巢老人占老年人总数的一半，其中，独居老人占老年人总数的近10%，仅与配偶居住的老人占41.9%。

子女和父母异地分离，产生了一个严重问题：在老家的父母住着大房子，大城市的子女住着小房子，不同城市的平均住房面积差很多，但经过统计局一平均，人均居住面积看起来却很合理。

所以说，房价暴涨的直接原因是购房家庭增加，而不是中国人口增加。

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