房价收缩政策还未到位热点二线城市仍在上涨

摘要: 8月18日，国家统计局公布了7月份70个大中城市房价数据。数据显示，2016年7月份，70个城市中，有54个城市房价上涨或止跌。相比6月份的数据，7月份房价上涨的城市数量略有减少。

近日，国家统计局公布了7月份70个大中城市房价数据。数据研究分析，2016年7月份，70个城市中，有54个城市房价上涨或止跌。相比6月份的数据，7月份房价上涨的城市数量略有减少。

而热点二线城市并未出现降温迹象，房价涨幅仍在进一步扩大。在7月70个大中城市环比价格排名中，前9名均被二线城市占据，如厦门(上涨4.6%)、合肥(上涨4.2%)、南京(上涨3.6%)、石家庄(上涨2.7%)、无锡、天津、杭州、武汉、郑州。深圳则以环比涨幅2%，站在了环比价格涨幅第10名位置。

国家统计局新闻发言人盛来运解释称，由于前期的购房需求集中释放，加之近期部分城市的房地产政策有些收紧，近2个月房地产价格有所回落，但分化特征比较明显，一线、二线城市房价相对比较坚挺，三四线城市的房价这一轮涨得不是很多，主要是库存量比较大，价格最终取决于市场供求关系。

“接下来，这些过热城市可能跟进出台房地产收紧措施。最直接的方式是通过信贷政策‘降杠杆’，在土地市场也会有‘控地王’的举措推出。在局部收信贷、控地王、防风险的同时，高库存地区仍然有继续推进去库存年度任务的必要。”交通银行总行高级分析师夏丹对中国房地产报记者表示。

热点二线城市房价涨幅仍在扩大 厦门最“高调”

国家统计局数据显示，从7月环比价格变动情况看，70个大中城市中，环比价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高环比涨幅为4.6%，最低为下降1.1%。

而在6月份环比价格变动中，最高增幅为4.9%，最大跌幅为0.5%。这反映了7月份房价最高增幅在收窄，而最大跌幅在扩大。相比6月份的数据，7月份房价上涨的城市数量略有减少。

7月份，同比价格变动中，上涨幅度超过10%的有15个城市，分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡，其中深圳为最高涨幅41.4%，上海和北京上涨幅度超过20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%，上涨幅度超过上海和北京。

从个人按揭贷款增速也可以看出房地产市场销售的火爆。在房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款增长最为迅猛，1～7月累计同比增速高达54.6%。从央行发布的金融数据来看，7月新增人民币贷款4636亿元，而以个人住房贷款为主要部分的居民中长期贷款在7月的新增规模为4773亿元，甚至超过了前者。可见，7月人民币贷款的增加主要来自个人按揭贷款的贡献。

从不同地区房地产走势来看，易居研究院根据国家统计局数据测算得出，7月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为1.6%、1.1%和0.3%，而6月份分别为2.3%、1%和0.3%。可见，三类城市中，一线城市房价增幅有所收窄，二线城市房价增幅有所扩大，而三线城市增幅持平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报记者分析表示，基于目前一线城市可售房源严重不足的事实，后续房价将继续上涨，但随着政策收紧效应的释放，三季度增幅或收窄。二线城市也有类似的逻辑，增幅较大，但后续依然会有增幅收窄的可能。当然，目前二线城市也存在分化现象。部分二线城市上涨较快，现在正在收窄。而部分二线城市(如石家庄)则过去涨幅一般，现在涨幅扩大。

收信贷控地王 收紧政策将接踵而至

从近期官方的表态来看，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机。证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地。国土资源部等部门亦分别传出针对土地市场的政策收紧信号。随后，南京、合肥、苏州等房价上涨幅度过快的城市也陆续出台了楼市收紧政策。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策面走向来看，三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件了，核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。

“包括提高首付比例、上调贷款利率以及收缩个人按揭贷款和开发贷款额度，减少资金过度流入房地产市场，这是最直接的为楼市降温的举措。”夏丹表示。

除了收紧个人住房信贷外，控制地王也被业内认为是热点城市即将出台的重要政策。

张宏伟分析认为，从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多，比如政府规定土地出让金的首付款必须达50%，那么，对于开发商来讲只要首付25%，通过金融机构场外配资25%，或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地，甚至制造地王。这样，一旦市场进入调整期，这些地块的风险会增加，这样的风险不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。

因此，“对于当前这几个热点城市来讲，一旦楼市进入调整阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的地王项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。”张宏伟认为，三季度“控地王”也将成为政策面走向非常重要的特征，如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。

同时，“要警惕此前部分房价涨势一般的二线城市，此类城市近期或成为各类投资投机需求集中投资的城市。对于当地的房企和购房者来说，必须警惕此类政策调整所带来的风险。而从规范市场交易秩序的角度看，近期房价偏热的情况下，各类捂盘惜售的现象或有增加的嫌疑，值得监管部门的警惕。”严跃进表示。

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