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房价是如何一步步上涨并弄死中国实体经济的

发布时间:2021-01-07 11:50:31 阅读: 来源:铝丝网厂家

楼市参考

今天,我们来梳理中国房地产的历史,再来梳理中国经济的历史、时间节点、政策节点、变化节点。以期让我们更好的理解中国特色、经济基石,以及房地产和制造业都发生了什么变化?

明确观点:一个国家强盛的基础、经济基石一定是制造业。

房地产业再发达,不可能成就中国梦,也不可能让中国在世界上崛起,也不可能真正的实现国富民强,能让中国跻身于世界之颠的只有制造业。如今世界上真正的经济强国如美国、日本、德国、法国,仔细看一下,房地产在他们国家的经济棋局中只是一个消费品,不会成为投资品,而日本在1991年的房地产泡沫也告诉了大家这个事实,作为一个消费品没事儿,但当房地产成为全国人民的投资盛宴时,就注定了大起大落的悲惨结局。

房地产业不行,金融业一样也不能成就中国梦,曾几何时,冰岛因为大力发展金融业让国家富的流油,人人都感觉自己的生活站在了全世界的顶尖,认为依靠金融业、服务业一样可以强国富民,2008年的金融危机已经告诉了全世界,这都是一个虚无的梦而已,冰岛全国破产,把冰岛国家卖了都偿还不了自己欠下的债务。

香港的未来并不美好,因为全靠金融、房地产、服务业,这是建立在沙滩之上的经济。我们现在日常用到的,已经看不到香港品牌。国际最著名的三个评级机构,有两个已经把香港调到了“负面”,说明了什么?

新加坡、台湾、韩国就好很多,他们都有强大的制造业,比如弹丸之地的新加坡,是世界上最大的电脑磁盘驱动器和硬盘出口国,也是世界第三大炼油中心,我们平时食用的金龙鱼就是新加坡的企业。韩国和台湾就更不用说了,国际品牌更多。

为什么一定是制造业?

1、制造业是可以赚全世界国家的钱的赚钱方式,只有从国外赚钱进国内,这才是真金白银的钱,而如果只是在国家内部赚来赚去,大到国家,小到家庭,老爸的钱给儿子,儿子的钱给媳妇,这个家庭真的富了吗?

2、制造业是可以循环发展、永续发展的,房地产地卖完了就没有了,但制造业不是,可以世代传承,继续发展。

3、制造业的利润其实要比房地产高,比如INTEL/APPLE/BMW/NIKON/SONY等,这些,利润率一定是在房地产之上。目前中国的房地产能保持15%的利润率也不错了。

4、房地产对环境、自然的破坏是永久的、不可恢复的,制造业才是可以布局全球的产业。

一、1979-1992,中国实体经济起步并打下良好的基础

1978年12月,十一届三中全会召开,把注意力从阶级斗争转到经济建设中来。这是中国经济发展的重大转折。

1979年,全国一半以上的生产队实行包工到组,25%的生产队实行包产到组,极大的调动了农民的积级性。

1979年10月,分布《中华人民共和国中外合资经营企业法》,开始鼓励外资直接投资中国,1980年设深圳、珠海、汕头、厦门为经济特区,1990年,开放上海浦东。

1988年4月,《中华人民共和国宪法修正案》规定:私营经济是社会主义公有制的补充,国家保护私营经济的合法权利和利益。从此,中国经济进入了有活力的大发展时期。

1985-1992年,中国签订利用外资项目8.8万个,实际利用外资816.8亿美元,其中外商直接投资312.95亿美元。

在这个阶段,全社会资源和自然资源都在涌向实体经济,以制造业为基础的实体经济发展较为稳健,经济结构相对比较健康。

二、1992-2002,投资+出口推动经济高速增长的模型形成

1992年,邓小平同志南巡讲话,提出发展才是硬道理,要加快改革。

1993年11月,十四大召开,进一步开放了商业、外贸、金融、保险、航空、律师、会计等行业。

1988年海南岛脱离广东省成为中国第31个省,一场炒作海南岛的房地产泡沫到来,1992年海南全省房地产投资87亿元,海口地价从1991年的十多万元/亩猛涨到1992年的600多万/亩,海南商品房价格从1988年的1350元、到1991年的400元、1992年的5000元、到1993年的7500元,三年涨了4倍,这是中国史上的第一场房地产泡沫。

1993年6月9日,朱镕基总理召开会议,直指海南房地产的疯狂泡沫和风险。

1993年6月23日,朱总理发表讲话,终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业,6月24日,国务院分布加强宏观调控的意见,16条措施严控信贷总规模、提高存贷利率、回收拆借资金、消减基建投资等,银行银根本面紧缩,海南房地产泡沫即刻破灭。海南留下了全国10%的积压商品房,烂尾楼600多栋、1600万平方米、闲置土地18834公顷、积压资金800亿、仅四大国有银行坏账就高达300亿元。

海南、北海的教训,让其它地方政府不再想房地产的事,都在鼓励实体经济发展,各种资源涌入制造业,由此给了中国实体经济健康发展换取一个稳定、持续的空间,才有了后来的世界工厂、中国模式。

这个时期,人民币对美元一路贬值,从1980年的1美元兑1.5人民币,一直贬值到1994年的1美元兑8.62人民币,大大提高了中国出口的竞争优势,促进了中国出口的辉煌。

1991-2001年,工业对经济增长的贡献都在50%以上,最高年份达到62.6%,大大超过第一、第三产业。

我们要注意一个细节,在1991-2002年间,1993年的房地产投资增速达到165%,增长过快并形成泡沫,但经过严厉调控,让泡沫硬着陆并警惕了全中国,从而给制造业留出了黄金10年!

三、2003-2011,房地产开始取代实体经济,被全国追捧

始于2002年末的SARS,在2003年3月以后突然恶化,相比1997年的亚洲金融危机,这次危机来的更迅速、令人措手不及。

遇危机、必刺激,这是中国逐渐形成并被认可的思维。

2003年,胡温时代来临。

在这一年,一项影响中国未来趋势及无数人命运的政策问世了。

2003年8月12日,《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)获准通过,”房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。。。实现房地产市场持续健康发展,对于全面实现小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

从18号文开始,住房的公共产品特性被削弱,房价开始飞速上涨,1998-2003年,全国商品房价格每平方米只增加了343元,而到了2004年,每平方已经上涨了352元。

自2003年开始的三年内,连续三年,社会固定资产投资增长率超过了22.5%的上限。

当资源涌向房地产领域,赚钱效应很快蔓延,炒房热度高烧不退,辛辛苦苦做实业一辈子赚的钱都没有炒房一年赚的多,这种信号一旦蔓延,一些从事制造业、服务业的企业家纷纷把钱转移到了炒房炒地皮,浮躁和泡沫让人放弃了在实体经济领域的研究、创新。

从2003年开始,我们的房地产开发投资额逐年增加,从2003年的1万亿到2011年的6万多亿。全中国的资金都开始涌向房地产,开发商与购房者一起拿钱玩了10年的狂欢盛宴、皆大欢喜!

房地产热火朝天,需要大量的钱,央行开足马力印发货币,大量货币再转到房地产行业,房地产行业继续红火,连续10多年,踩踏着实体经济,营造着一派虚拟繁荣的假象!

转折点:2003年

如果那一年,我们继续房地产的消费品属性,不要把房地产定性做为未来中国的支柱产业,而是立法大力做强做深制造业,扶持国际影响力的制造业企业和品牌,严格立法保护创新、产权、专利,倡导全民创新、研究、科研,倡导匠人精神,发展至今,该是什么样子?

在银行、房地产开发商享受着房地产的高速增长带来的巨大利润时,地方政府也尝到了房价上涨的巨大甜头,社会中掌握着核心资源的利益方都希望房价上涨、都希望房地产增长、都在依赖房地产时,苦的就是无数的老百姓,因为,只有没有任何资源的老百姓在单方面的希望房价降下来,但这一天,再也没有等来。

同时期,人民币在国际市场却在升值,出口优势下降,大量制造企业步履维艰,但同期房地产业却在高歌猛进,一正一反,钱和人才都快速流向了房地产业。

这没有等来的房价下跌,一直从2003年持续到了2013年!而且是一路高速疯涨!10年的时间,成就了中国的房地产,消耗掉了中国的实体经济活力!

有人感叹:

七匹狼做地产、美的做地产,海尔做地产,雅戈尔做地产,苏宁做地产,国美做地产,苏泊尔做地产,格力做地产,格兰仕做地产,奥康做地产,娃哈哈做地产,喜之郎做地产,奥克斯做地产、长城床垫做地产、长虹电器做地产,五粮液、郎酒、水井坊、阿里巴巴都在做地产,神奇的地产啊,让72行最后都殊途同归!

回到郑州,思念做地产、宇通做地产、郑煤做地产、海马做地产、锐旗做地产、中瑞做地产、大浪淘沙做地产、和谐汽车做地产、欧凯龙做地产等等。一样的殊途同归!

2008年1月1日,劳动合同法正式施行,在实体经济已经很艰难之时,在制造业急剧下滑之际,外因是出口急剧下降,这部本意很好、保护员工的法规,对很多企业主来说却是很艰难的痛、过不去的坎。

转折点:中国的2009年

在美国次贷危机影响之下,全球经济下滑,但其实我们自己知道,由于中国经济的特殊性和封闭性,对中国的影响其实小于全球,如果我们能坦然接受现实,接受经济下滑,并能深刻预见到M2增大、大规划基建和信贷刺激后的一系列恶果,顺势转型,放下房地产,倡导制造业和实体经济,为实体经济减税、暂缓或优化劳动合同法、扶持创新和研发、保护产权和智慧成果,走到今天,又是如何?

2009年第一季度,银行放出的贷款超过了过去三年的总额,银行被政策压着必须放出多少贷款,这些钱大多是实体经济企业借出,大多流向了担保公司或房地产,没过3年,要求必须归还,而大多企业均无力偿还,成为了在2012年前后压垮实体经济的最重的一棵稻草。

货币大量增发,2009年底,中国的M2余额超过了美国。

转折点:美国的2009年

2008年,是美国次贷危机最为严重的一年,2009年,奥巴马上台,强调重振制造业和出口,并于同年推出7800亿美元的投资计划,并强调降低金融业比例、增加出口,让美国经济建立在岩石上而不是沙滩上,2009年1月28日,众议院通过8190亿美元的“买国货”刺激条款,2010年8月,奥巴马签署《美国制造业促进法案》,通过减税、贷款、能源补贴等一系列措施来重振制造业,让在美生产效率提升,并鼓励美国的制造业回归。

2007-2011年间,美国工业出口占总出口的60%。

美国的ISM制造业指数在2008年最低为32.4,从2009年8月回升到50以上,现在已经回升并超过次贷危机之前的水平。

可惜,最好的调整时间都过去了,其实2008年就是最后的机会,如今,很多企业都没有了,再来一个巧妇,又如何去做好炊?

被房地产绑架之下,房地产一冷,整个产业链都受影响,经济就严重下滑,政府就赶紧降准降息放水刺激,然后这些钱又流不到实体经济中,只能进入房地产,房地产又变热,房地产一热,整个社会的钱就快速转入房地产,钱也热购房者也热,价格就快速上扬,于是政府就赶紧限购限贷调首付等,政府没了房地产也不行,老百姓不买房子也不知道钱往哪儿花,在中国目前这个经济棋局中,谁都很惶恐。

2008年以前,一路调控一路涨

2008年,美国次贷危机

2009年,大放水,4万亿投资,10多亿信贷投放,超强大力丸伺候

2010年-2012年,继续限购限贷调控,继续涨

2013年,金融调控,房地产增速下降

2014年,房地产增速继续下降

2015年,顶不住了,解除限购、限贷,降息,降准,界定首套房,二手房免税

2016年,怎么房地产还不火?开会去库存,再降息降准,降首付,降二套房首付,二手房交易大面积户型也免税,央行开年就放水,我K,怎么深圳上海这么疯涨?快快快,深圳上海继续加强限购政策,社保2年改5年、贷款政策变化等。。。

2017年,可以预见的就是咱冷他就赶紧热,咱热他就赶紧冷,反正政府和民众谁也不冷静。。。

如今,身在长三角、珠三角的工厂、企业家,他们最能感受到漫长的寒冷与无望。

临界点:中国的2012年

2012年时,是史上中国房地产最疯狂的一年,开盘就卖完,一天一个价,地产商、购房者、地方政府都疯了,同期的海南也是处在2011年房地产最疯狂的回落期,货币持续大量增发,2012年,中国的M2余额是美国的2.58倍,是日本的8.34倍,是欧元区总共的3.68倍。

紧接着,在2013年我们就迎来了狂欢之后的钱荒,一切又都变了。这一年,房地产高涨、李嘉诚们开始离开、外资开如撤离、工厂大批迁至东南亚。。。中国经济进入典型分明的红(房地产、金融)与黑(实体经济)时代。

临界点:中国的2018年

2018年,你、我、他,不可承受之痛!

结束:

如今,我们北上深的房价已经和纽约、东京、悉尼一个价了,我们的房子真的会比纽约还值钱吗?

把北京、上海、深圳的房子全卖掉,能买下半个美国,我们真的值这个价吗?

我们去日本买回大量的电饭锅、马桶盖,国产品牌却产能过剩,我们却不相信国产品牌的同类产品。

我们把香港、澳门、澳洲超市架上的奶粉、保健品一扫而空,国内的同类产品却产能过剩!

其实我们不是不需要,而且,我们谁也不再相信谁,企业与消费之间,已经隔着一道鸿沟,难以跨越。

中国的制造业,就这么的陷入了劣币驱逐良币的恶性循环中。但也不必太过悲伤,这一代的企业家们,还是有很多正在努力的改变着这样的现状,比如华为、宇通等一些具有匠人精神的实体企业!向他们致敬!

时间回到2003年,回到2008年,我们的制造业能否避开房地产的变态挤压?

时至今日,我们站在2016年的4月份,整个国家房地产形势一片向好,但我的内心却是一片惶恐!诚惶诚恐!因为,基于二八理论,80%的人始终不能认清社会、认清自己、认清趋势。

注:本文综合了时寒冰老师的《未来20年 经济大趋势》中的部分文字和图片,在此感谢时寒冰老师。

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