潘石屹房价过高还未触底2012年买房还需要等一等

2011年接近尾声，中央经济工作会议上关于楼市调控不放松的表态彻底击垮了开发商内心深处残留的一丝希望。明年的房地产市场形势难言乐观。

就连今年初提前抢跑降价卖房的开发商，也不得不主动放慢脚步，给公司在明年的增长留下余地。那些一直存有侥幸心理的开发商，到现在就不得不以被动减少开工面积的方式来适应市场的急剧变化。

对持有“房票”意欲入市的买房者，SOHO中国董事长潘石屹和高盛投资管理部中国副主席哈继铭都建议：市场尚未到底，买房还要再等一等。

日前，SOHO中国董事长潘石屹与高盛投资管理部中国副主席哈继铭在参加第一财经频道《头脑风暴》节目录制时对当前国内房价过高达成一致，并难得地奉劝买房者：买房还要再等一等。

潘石屹在节目中更是难得地将同行眼下面临的困难一一暴露，称有些大的开发商现在的情况“非常困难”，甚至以目前几个合作伙伴的能力都难以解救，因此不得不寻求降价自救。

房价过高成共识

袁岳：最近房地产开发商我也觉得好像有点像拐点的意思，因为突然发现开发商都不正儿八经做这个事了，王石去读书了，潘石屹发行纸币了。

还有任志强搞人生哲学了，基本上好像没在搞房子这个事。

最近楼市的变化可能是大家非常密切关注的一件事情，我们的年终盘点就来关注这个楼市到底现在发生着什么，以及下一步会发生什么。

哈继铭：中国房地产从根本上来说，到底是什么原因会使它涨，这个因素是不是永远会存在？这个因素将来如果消失了，或者逐渐地变小了，房地产又会是怎么样一个走势？

我从2006年开始关注中国的房地产和地产价格与我国人口结构的关系，一般来说，一个国家如果人口过于年轻的话，房地产是不会涨的，因为年轻人多半是买不起房子的。但是如果这个国家的人口过于老化，房地产也是不会涨的，因为老人是需要卖房子的，他要把在中年时候买的房子，逐渐地兑现、变现。

如果说是中青年占比很高的这么一个国家，房地产就存在内生的一种难以阻挡的上升趋势。

中国是什么情形呢？我们上世纪五六十年代以及70年代，基本上人口结构是左三角形，小孩很多，中年人和老年人很少，那个时候我们提倡多生多育，所以那个时候你根本就不要想这个国家能有什么投资，因为这种经济是很难有储蓄产生的。

但是几十年以后，我们的这个人口结构变成一种椭圆形，就是中间，中青年人很多，而且我们小孩特别得少，因为我们实行的是计划生育政策，这个时候你想有巨大的购房的动力，因为中年人他有了工作之后，他就要想办法把他的钱存下来，他不敢消费，因为他要为自己的养老考虑，孩子只有一个，靠不住。

到了今天这个阶段，我们发现我们40～60岁的人的孩子们，所谓婴儿潮的下一代们现在人数也很多，中国上世纪80到90年代出生的有2亿多，都在买房子。

为什么年轻人结婚一定要买房子呢，因为后面丈母娘推着要买房子，丈母娘现象在中国是很明显的，为什么丈母娘那么牛呢，因为中国1980～1990年出生的男女性别比例是很失调的，计划生育之后大家都愿意生男孩。

我们从十几年前进入椭圆形阶段，目前我们依然处在这一阶段。将来它会变成一个三角形，到时候老人很多，中年人只有老人的一半，婴儿们只有中年人的一半，只有老人们的四分之一，到那个时候，老人们是不太愿意再买房子的，并且有一部分老人是希望把房子卖出去。到那个时候，房子想让它涨都很难。

关键这个时刻什么时候到来，预计是2015年，中国有工作能力的人在社会当中的占比将达到最高点，从那个时刻开始往前走，就是逐年地下降，而且下降的幅度是很大的。

潘石屹：我的观点就是住宅价格现在很高，太高了，就是我们衡量这个市场有没有泡沫，中国的也好，外国的也好，各个城市的也好，我想只有一个指标，就是租金回报率。

中国现在住宅的租金回报率都不到2%，国外大概在6%~7%，在这种情况下，住宅的价格是非常高的。

无论是北京、上海，还是二线城市，都已经高了，就是一个指标，租金回报率太低了，这个高的价格到底能不能降下来？我在今年年中的时候就说，在短期之内很难降得下来。

什么原因呢？开发商手里有钱，2009年全中国销售了3万亿，非常高，2010年销售了5.25万亿。8万多亿的销售额，房地产的回款是慢慢回款，开发商是有钱的，除非是成交量大幅度下跌，开发商的资金链出现问题才可能往下降。否则的话，我账面上有钱，成交量低的话，就让它低着去吧。所以什么时候开发商手里没有钱，才是房价降的开始。

袁岳：这个话好像去年大家也是这么说，因为大家去年都认为说这回跟上次调控不一样，大家能够扛得住，因为手上都有钱，现在还是这个话吗？

潘石屹：现在因为成交量的降低，银行开发贷款的降低，尤其是在今年，实施了一个限购政策，这个限购政策把一些城市成交量对价格的敏感性降低了，原来我只要拿着钱就行了，现在就是你价格降了，一部分人，尤其北京、上海的人，今年上半年已经把房子购买了，就觉得我有资格，他没有资格，我的钱就比别人的钱值钱，已经够本了，到现在为止你就是降价，它的成交量起不来，价格的变动对这个不敏感。

袁岳：那你的判断是？

潘石屹：我的判断是，大家都争论是硬着陆还是软着陆，我在我的微博上说了一句话，我说已经着陆了。

袁岳：已经着陆的意思是？

潘石屹：已经撞下去了。

袁岳：撞下去的意思是？

潘石屹：就是硬着陆，已经着陆了。

袁岳：用股市上的话就是见底了。

潘石屹：对，见底了，股市的见底马上带动的是房地产的见底。

袁岳：那换句话说，明年应该是涨的时候。

潘石屹：这个底到底有多长不知道。

袁岳：所以你这个也不是拐点论，你这个是底部论了。

杨红旭：我跟潘总有点不一样，我认为底部还没出现。

底部在哪里？不知道，它要探一探底，上一次拐了之后，2008年8月份到2009年2月份是跌了6个月，我这次觉得跌的时间可能会超过6个月，因为上次10月份有“解放军”来了，目前“解放军”看不到，连地方政府的“游击队”都不敢冒头，一冒头就打压。我们看佛山、成都。

袁岳：这次的决心好像比上一次是要坚决。

杨红旭：坚决得非常多。

开发商面临压力

哈继铭：我现在想说的是，因为有这样内在的调控动力，依然会持续未来的四五年时间，而且目前的这种调控会使得四五年当中本来会释放的需求，它暂时不释放，会压抑，会把那个点往后面去移。这样的话，最终的拐点是在2015年以后，2018年。

我觉得首先有一点，我劝大家买房，因为买房不是买股票，股票你今天买了明天可以卖，买房子应当有一个比较长远的规划，这是一。第二，如果说短期的，因为我刚才也说了，在政策作用下，短期它非跌不可，它短期是一定要跌的，但是不会永远这么跌下去。

袁岳：这个倒是好处。

潘石屹：我来说说眼前的事情吧，他们都说得比较长远。最近几天我想了一下，三个星期以内，我见了无数的开发商，第一个感觉，中小开发商对政策特别敏感，这是我最深的体会，说温总理在俄罗斯又怎么讲话了，哪个副总理又怎么讲话了，哪个部长又怎么讲话了，每一个字都记得很清楚。所以我看中国的房地产行业，就是多少年来被刺激着，对政策、对领导人的讲话极度敏感。

那么他对这个产品如何做这些东西基本上就不考虑了，一个政策，一个土地，就是这个开发商都极其敏感，而且他们都是每一个细节记得都很清楚。

第二个感受就是一些大的开发商比较困难，非常困难。一些大的开发商互相之间有一些关联，有一些参股。我们说这个朋友已经很困难了，你收他一些地，收他一些项目，收他一个项目公司，救他一下吧，这个是救不过来的，就是凭自己的能力和他的负债是救不过来的。

袁岳：你说的救不过来是说他的问题严重，类似这种问题的大开发商量也不小。

潘石屹：别的不知道怎么样，反正我接触的几个，他本身的量靠另外几家去救的话，是救不过来的，需要的资金量是非常大的。所以在这种情况下，我们想你如果死不降价，不变卖土地，你的出路在哪，可能有一个出路，政府又出现一个四万亿的救市计划，然后银行的利率降低了，银行的存款准备金率降低了，市场上面的钱很多，不用别人去救了。

袁岳：也有人现在期望欧债危机严重一点，出口下降更严重一点，然后搞得失业问题更严重一点，这样政府就没招了，政府又要开始放水了。

潘石屹：所以就是在两三个星期，我见了无数的开发商，跟他们开了无数个会，有的是泛泛而谈的会，有一些是有实质性的理论的话，在这些会上整体反映的情绪就是开发商很困难，压力很大。

袁岳：换句话说，如果从压力大的角度来说，往下走的可能性还有，还不是到底部了。

潘石屹：对，就是只能往下走了。

袁岳：还要往下走。你觉得还要继续往下走多少？

潘石屹：这个东西说不清楚，尤其市场的东西，我就发现有很多人爱预测明天市场如何，自从2008年之后，我再也不说这样的事情，如果我能把明天的市场说清楚，钱都让我赚了。市场的魅力就是不确定的，你聪明，你知道明天的股票市场是涨还是跌吗？

买房还要再等一等

袁岳：我们听听潘总和哈总，大家对于我们到底应该什么时候买房，能给个建议吗？

潘石屹：我觉得可能要等一等吧。

现在开发商是只有资金困难的时候，才会降价，现在这个持续的低迷，基本上都是以月或者季度作为单位，我实际上从心里面没有这样乐观。

只要房地产的价格和成交量在降低，房地产市场在低迷，还有就是房地产企业本身的日子已经很难过了，市场上是买涨不买跌，你在降价的过程中，实际上成交量是比较低的。

我个人接触到的另外一个行业，就是钢铁行业，现在突然一下比房地产行业还困难。

现在我们建设1平方米的房子，大概需要100公斤到150公斤的钢材，房地产的成交量一旦下来的话，钢铁其实受到特别大的影响。

第二个就是地方政府能不能支撑住，地方政府的融资平台上有大量的资金，借了大量的钱，每一天付的利息量都是非常巨大的。所以开发商有困难，是一部分开发商有困难，而钢铁企业的困难是整个钢铁企业的困难，没有好的，所以我觉得在这种市场都特别不稳定的时候，大家在买房时，还是要慎重吧，要再观察一阵。

哈继铭：我现在简单地给大家列出两个数字来，59、73什么意思？我做了一个测算，就是在2010年年终的时候，中国一个普通的老百姓去买一个90平方米的房子，他的按揭占到家庭收入9059%，有的城市，一线城市，像上海、杭州、北京都非常的高，二三线城市略低一些，平均是59，那么一年之后，出现了什么变化呢？

一年以后就是到了今年年中时，这个59的数字向上蹿到73了，有的城市用这个城市的普通老百姓的收入来衡量的话，是超过100%，就是月供占家庭收入是超过100%的，就是你不吃不喝买了房子，买完之后你就饿死，就这么回事，所以房价是过高的。

那么我们调控的目的，也是希望这个73能够往下降一下。那么我又做了一个预测，假如我们老百姓的收入平均一年涨10%，房价跌10%，明年的73变成什么了？变成65，还没有跌到去年的这个水平。所以我相信眼前你去买房可能时机过早了。

袁岳：换句话说，至少挨个一两年。

哈继铭：我觉得是

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